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오늘은 주택연금 가입 시 담보 제공 방식 중 하나인 '신탁방식 주택연금'이란 무엇인지, 신탁방식과 저당권방식 차이점은 무엇인지, 장점 및 주의사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
신탁방식 주택연금
주택연금은 신탁방식과 저당권방식 두 가지의 담보 제공 방식이 있습니다.
✅ 신탁방식
가입자가 소유 주택에 근저당권을 설정하지 않고 자신의 주택을 한국주택금융공사에 신탁하여 소유권을 이전하면, 공사는 우선수익권을 담보로 활용하는 방식입니다.
즉, 주택소유자가 주택을 한국주택금융공사에 신탁하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고, 이 보증서를 바탕으로 금융기관은 가입자에게 주택연금 대출을 제공하는 방식입니다.
신탁방식 주택연금 구조도 (출처: 한국주택금융공사)✅ 저당권방식
가입자가 소유권을 유지하면서 담보주택에 저당권을 설정하는 방식입니다.
신탁방식과 저당권방식 차이점
가입자 사망 후 주택연금 승계
▪️ 저당권방식
가입자가 사망 후 배우자가 주택연금을 계속 이용하려면, 저당권방식은 자녀 등 공동 상속인의 동의를 받아 상속 등기 및 소유권 변경 절차를 진행해야 합니다. 이 과정은 비교적 복잡할 수 있습니다.
▪️ 신탁방식
신탁방식에서는 이러한 절차가 필요하지 않습니다. 주택연금 채무를 인수하는 것만으로 배우자가 계속 담보주택에 거주하며 연금을 승계할 수 있습니다. 따라서 절차가 더 간편합니다.
담보주택 임대 가능성
▪️ 저당권방식
저당권이 방식에서는 보증금 없는 월세 형태로만 임대가 가능합니다.
▪️ 신탁방식
신탁방식의 경우 보증금이 있는 임대차 계약도 가능합니다. 단, 보증금은 한국주택금융공사가 지정한 금융기관 계좌에 예치해야 하며, 담보주택 전체를 임대할 경우 주민등록 이전 승인을 받아야 합니다.
부부 모두 사망 시 주택연금 대출 정산
▪️ 저당권방식 주택연금
부부가 모두 사망했을 경우, 주택 처분 금액에서 연금대출을 상환한 후 남은 금액은 상속인에게 돌아갑니다.
▪️ 신탁방식 주택연금
신탁방식에서는 신탁계약에 따라 위탁자가 지정한 귀속권리자에게 잔액이 반환됩니다.
신탁방식 주택연금의 장점
신탁방식 주택연금의 주요 장점은 다음과 같습니다
✅ 안정적인 승계
가입자가 사망할 경우, 별도의 절차 없이 배우자가 연금을 자동으로 승계 받을 수 있습니다.
✅ 임대 수익 창출
신탁방식은 주택소유권과 임대차 보증금이 공사에 이전되어, 유휴 공간을 임대하여 추가 소득을 발생시킬 수 있습니다.
✅ 비용 절감
저당권 방식보다 적은 비용으로 가입 및 승계가 가능합니다.
유의사항
신탁방식 주택연금을 이용할 때 유의해야 할 점은 다음과 같습니다
✔️ 담보주택 유형
주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔만 가능하며, 복합용도주택이나 농·어업인 주택은 이용할 수 없습니다.
✔️ 세금 체납
국세 및 지방세 체납이 있을 경우 가입이 제한됩니다. 체납 사실은 신탁등기일 이전에 해소해야 합니다.
✔️ 소유권 관리
신탁계약에 따라 소유권이 한국주택금융공사로 이전되지만, 실제 소유자는 위탁자가 됩니다. 따라서 위탁자는 주택 유지 관리 및 세금 납부 의무를 부담합니다.
✔️ 세금 납부 의무
가입자 사망 후 사후 수익자나 귀속권리자는 상속세 및 취득세를 납부해야 합니다.
✔️ 재개발 및 재건축 참여
담보주택이 한국주택금융공사 명의로 신탁될 경우, 주택연금을 계속 이용할 수 없으므로 저당권방식으로 변경해야 합니다.
이때, 이주비대출 및 조합원 분담금 대출을 받지 못할 수 있으니 사전에 확인이 필요합니다.
이와 같은 내용은 주택연금을 선택하는 데 있어 중요한 요소가 될 수 있습니다. 이러한 내용들을 고려하여 신탁방식 주택연금에 가입하시기 바랍니다.